Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie ihr Haus oder ihre Wohnung erst verkaufen können, wenn der Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist. Das ist jedoch nicht der Fall: Auch eine noch finanzierte Immobilie kann grundsätzlich verkauft werden. Entscheidend ist, den bestehenden Darlehensvertrag frühzeitig zu prüfen und die Ablösung der Finanzierung sorgfältig mit dem Verkauf abzustimmen.
Eine laufende Baufinanzierung steht einem Immobilienverkauf grundsätzlich nicht im Weg. In vielen Fällen wird das noch offene Darlehen aus dem Verkaufserlös zurückgezahlt. Dabei kann jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen. Alternativ kommen je nach Vertrag und Zustimmung der Bank eine Übertragung des Darlehens auf eine neue Immobilie oder eine Übernahme durch den Käufer infrage.
Ja, Sie dürfen Ihre Immobilie auch dann verkaufen, wenn noch ein Darlehen besteht. Die Finanzierung und das Eigentum an der Immobilie sind rechtlich voneinander zu unterscheiden. In der Regel hat die finanzierende Bank zur Absicherung des Darlehens eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Damit der Käufer die Immobilie wie vereinbart übernehmen kann, muss geklärt werden, was mit dieser Grundschuld geschieht. Meist wird das bestehende Darlehen im Rahmen des Verkaufs abgelöst und die Grundschuld anschließend gelöscht oder für die Finanzierung des Käufers verwendet. Da die Bank durch die Grundschuld abgesichert ist, sollte sie möglichst frühzeitig über den geplanten Verkauf informiert werden.
Der häufigste Weg besteht darin, die verbleibende Darlehenssumme aus dem Kaufpreis zurückzuzahlen. Dazu fordert der Eigentümer bei seiner Bank eine sogenannte Ablösebescheinigung oder Ablösemitteilung an. Darin führt die Bank unter anderem auf:
Nach der notariellen Beurkundung wird der zur Ablösung benötigte Teil des Kaufpreises häufig direkt an die finanzierende Bank gezahlt. Der verbleibende Betrag geht an den Verkäufer. Der genaue Ablauf wird im Kaufvertrag geregelt und vom Notar koordiniert.
Wird ein Immobilienkredit vor dem Ende der vereinbarten Zinsbindung zurückgezahlt, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie soll den finanziellen Nachteil ausgleichen, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht.
Wie hoch diese Entschädigung ausfällt, hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:
Die Vorfälligkeitsentschädigung kann die Wirtschaftlichkeit des Verkaufs deutlich beeinflussen. Eigentümer sollten die voraussichtlichen Kosten deshalb möglichst früh bei ihrer Bank erfragen und bei der finanziellen Planung berücksichtigen. Nicht jede verlangte Vorfälligkeitsentschädigung ist automatisch korrekt. Unter anderem können fehlerhafte oder unzureichende Vertragsangaben dazu führen, dass der Anspruch der Bank geprüft werden sollte. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine unabhängige rechtliche oder finanzielle Beratung.
Möchten Sie nach dem Verkauf eine andere Immobilie kaufen, kann eventuell ein sogenannter Pfandtausch infrage kommen. Dabei wird das bestehende Darlehen nicht beendet, sondern auf die neue Immobilie übertragen. Die neue Immobilie dient dann als Sicherheit für die noch laufende Finanzierung. Voraussetzung ist immer die Zustimmung der Bank. Diese wird insbesondere prüfen:
Ein Pfandtausch kann besonders interessant sein, wenn der bestehende Darlehensvertrag günstige Zinskonditionen enthält. Einen Anspruch auf die Übertragung gibt es jedoch in der Regel nicht. Die Möglichkeit sollte daher frühzeitig mit der finanzierenden Bank besprochen werden.
In bestimmten Fällen kann auch eine Übernahme der Finanzierung durch den Käufer vereinbart werden. Dafür müssen sowohl der Käufer als auch die Bank zustimmen. Die Bank führt dabei eine erneute Bonitätsprüfung durch und entscheidet, ob sie den Käufer als neuen Darlehensnehmer akzeptiert. Auch für den Käufer muss die Übernahme wirtschaftlich sinnvoll sein. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der bestehende Kredit günstigere Konditionen bietet als eine neue Finanzierung. In der Praxis ist diese Variante jedoch häufig aufwendiger als die Ablösung des Darlehens aus dem Kaufpreis. Sie sollte daher rechtzeitig geprüft und eng mit der Bank sowie dem Notar abgestimmt werden.
Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für das Immobiliendarlehen. Sie verschwindet nicht automatisch, sobald das Darlehen zurückgezahlt wurde. Für den Verkauf muss geklärt werden, ob die Grundschuld:
Ist eine Grundschuld noch eingetragen, gilt die Immobilie grundbuchrechtlich nicht ohne Weiteres als lastenfrei. Fehlende Unterlagen oder eine ungeklärte Löschung können den Verkaufsprozess verzögern. Die für die Löschung benötigten Erklärungen werden normalerweise über den Notar bei der Bank angefordert. Eigentümer sollten daher nicht eigenständig eine Löschung veranlassen, ohne den geplanten Verkauf und die Finanzierung des Käufers zu berücksichtigen.
Vor dem Verkaufsstart sollte geprüft werden, ob der voraussichtliche Verkaufserlös mindestens die Restschuld und die weiteren Verkaufskosten deckt. Eine vereinfachte Rechnung sieht folgendermaßen aus:
Voraussichtlicher Verkaufspreis
– Restschuld
– mögliche Vorfälligkeitsentschädigung
– weitere Verkaufskosten
= voraussichtlicher verbleibender Erlös
Liegt der Verkaufspreis unter der offenen Darlehenssumme, entsteht eine Finanzierungslücke. Diese Differenz muss aus eigenen Mitteln bezahlt oder anderweitig finanziert werden. Die Bank wird einer Freigabe ihrer Sicherheit normalerweise nur zustimmen, wenn die Rückzahlung der offenen Forderung verbindlich geklärt ist. Eine professionelle Immobilienbewertung ist deshalb besonders wichtig. Sie zeigt, welcher Verkaufspreis unter den aktuellen Marktbedingungen realistisch erreichbar sein kann.
Prüfen Sie die Restschuld, die Dauer der Zinsbindung, vereinbarte Sondertilgungen und mögliche Kündigungsrechte.
Informieren Sie Ihre Bank über den geplanten Verkauf und fordern Sie eine aktuelle Ablöseberechnung an. Fragen Sie auch nach möglichen Alternativen wie einem Pfandtausch.
Eine fundierte Wertermittlung schafft Klarheit darüber, ob der voraussichtliche Verkaufspreis zur Ablösung der Finanzierung ausreicht.
Auf Grundlage des Immobilienwertes, der Restschuld und Ihrer persönlichen Ziele wird eine passende Vermarktungsstrategie entwickelt.
Neben dem Kaufpreis sollte auch darauf geachtet werden, ob die Finanzierung des Kaufinteressenten nachvollziehbar gesichert ist.
Der Notar berücksichtigt die eingetragenen Grundschulden und stimmt die notwendigen Unterlagen mit den beteiligten Banken ab.
Nach Eintritt der vertraglich vereinbarten Voraussetzungen wird der benötigte Kaufpreisanteil an die finanzierende Bank gezahlt. Der verbleibende Erlös wird an den Verkäufer ausgekehrt.
Nach Zahlung des Kaufpreises und Erfüllung aller Voraussetzungen wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Beim Verkauf einer finanzierten Immobilie müssen mehrere Vorgänge ineinandergreifen: die Vermarktung, die Finanzierung des Käufers, die Ablösung des bestehenden Darlehens und die Freigabe der Grundschuld. Wird die Bank erst kurz vor der Beurkundung eingebunden, können fehlende Unterlagen oder unerwartete Kosten zu Verzögerungen führen. Eine frühzeitige Abstimmung schafft dagegen Klarheit über den finanziellen Spielraum und ermöglicht eine realistische Verkaufsplanung.
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